CCHA BUILDING CODES,ENGLISH &
SPANISH
CONCHAS CHINAS HOMEOWNERS ASSOCIATION
Paseo de la Madre Perla 125, Puerto
Vallarta, Jal. 48399 (Mexico)
Arq. José Alfonso Baños, Consultant Tel:
224-1079 or 044-322-135-0169
APPLICATION
FOR APPROVAL OF PROPOSED CONSTRUCTION OR
REMODEL
Deliver
to Lazaro Cardenas #263, Monday through Friday,
Please allow 2 weeks for approval process.
Owner or legal representative of construction:
NAME
TELEPHONE E-MAIL .
TYPE OF CONSTRUCTION: New House Addition Remodel Repair .
REQUIRED WITH YOUR APPLICATION:
______6 copies of architectural plans. When the board has confirmed that your plans conform to CCHA building codes, all copies will receive stamped approval. One copy will be signed as received by you and remain in CCHA files. You must return to CCHA a city approved copy of your plans, along with a copy of your building permit. CCHA does not approve structural plans, Planeación does.
PLANS MUST INDICATE THE FOLLOWING (blank spaces are for office use):
M2 of lot area, 600 m2 minimum (see CCHA Building Codes). Show certified copy of escritura
as proof of lot measurements.
M2 of existing enclosed living area.
M2 of enclosed living area to be built, if any.
Ratio of total enclosed living area (existing + proposed) to total lot area (CUS), max. 0.8
Ratio of ground floor enclosed living area to total lot area (COS), max 0.4
Height of construction, 8.0 meters maximum (see CCHA Building Codes).
Lot Easements (see CCHA building codes). Front Back Side A Side B . Parking requirements (see CCHA building codes).
Intended exterior color scheme.
The following will be calculated by CCHA and must be paid prior to approval of your plans (unless you can provide proof that these items have previously been paid):
Annual quotas to CCHA for the last three years.
Construction
fee: $3.00
$4.00
Road Damage
Repair fee: $100
$300
Total
Application
accepted by:
Date: .
Payment
received by:
Date: .
Plans
approved by:
Date: .
When your plans have received CCHA’s stamp of approval you must then submit your plans to Planeación for their further approval in order to receive a building permit. Planeación will not allow you to build or remodel without their permission, nor will they review your plans without prior CCHA approval. You must return to CCHA a Planeacion approved copy of your plans, along with a copy of your building permit.
CONSTRUCTION APPLICATION
FORM: REVISED
ASOCIACION DE COLONOS DE LAS CONCHAS CHINAS A.C.
BUILDING
CODES (Revised
1. DEFINITIONS
1.1 NEIGHBORHOOD: The fraccionamiento delineated as Conchas
Chinas by the City authorities. It is a low-density, residential zone (H1-U).
1.2 HOMEOWNER’S
ASSOCIATION: The Asociacion de Colonos de las Conchas Chinas A.C. is a
legally constituted civil association which has an official relationship with
the city authorities by means of an agreement (Convenio) which is ratified at
the start of each city administration.
1.3 BOARD OFFICERS AND DIRECTORS: The board
consists of a President, Vice-President, Secretary, Treasurer and a variable
number of Vocales. The board is elected at a general Assembly meeting every
three years. The Board elects Directors to head specific activity groups, such
as quota collection, maintenance, etc. at its discretion.
1.4 OWNER: The owner
or fideicomisario of any property, the escritura of which confirms it to be
within the limits of Conchas Chinas
2. GENERALIZATIONS
2.1 The owners of a
property within Conchas Chinas who wish to build, remodel or add to an existing
structure are required (as stated in the City Convenio with Conchas Chinas) to
first submit a construction proposal to the CCHA Board. The Board will
check each proposal to ensure that it is fully in line with the building
regulations established by the State of
2.2
ANY CONSTRUCTION PROPOSAL THAT IS SUBMITTED TO THE CCHA BOARD MUST ADHERE TO THE FOLLOWING:
2.2.1
2.2.2
MINIMUM LOT
EASEMENTS: Front 3.0 meters (from property line); Back 2.0 meters; Sides 1.25 meters. Parking, pools and / or patios may fall
within the easements but enclosed living areas must not.
2.2.3
HEIGHT of construction may not exceed 8.0 meters, measured from
the highest point of the original natural lot to the highest point of the
finished construction.
2.2.4
DENSITY of any
construction may not exceed the following regulations set forth in the state
building codes for low-density,
residential zone (H1-U):
2.2.4.1
C.U.S. Ratio of total enclosed living area to total
lot area is 0.8.
2.2.4.2
C.O.S. Ratio of ground floor enclosed living area to
total lot area is 0.4.
2.2.5
PARKING: In the case of a
single family home, off street parking for at least two cars is required per
home. One space for off street parking
per residential unit is required in the case of condos.
2.2.6
WATER, SEWAGE
AND ELECTRIC: The owner or his representative (architect or
builder) should obtain agreement from Seapal and the Comisión Federal de
Electricidad, that the proposal is feasible as regards water, sewage and power
requirements. If the project will affect the flow of any existing arroyo,
channel or other waterway, the permission of the Comisión Nacional del Agua may
be required. At a minimum a qualified engineer’s report should be
provided.
2.2.6.1
The use of septic tanks is not permitted since the
entire Colonia is now linked to the City sewage system.
2.2.7
TREES: At least
one tree (minimum trunk diameter 10 cms) per 200 m2 of lot area must be planted
or preserved. If the proposed
construction necessitates the destruction of trees, the owner is required to
obtain prior authorization from the Departamento de Ecología Municipal. This is
also true if the construction involves a topographical change that will or may
affect living trees on the property. The
CCHA will require evidence that the Departamento de Ecología has approved the
proposal and the terms on which the proposal was agreed. This procedure is also required in the case
of “pre-clearing the site”
or work done to prepare a construction proposal. Note that palms and
tourist-trees are especially protected species.
2.2.8
PLANTINGS of shrubs or plants between property walls, sidewalks and
channels is required. Plants may be
rooted on the inward side of the wall if they overhang the exterior face. All walls (including retaining walls) which
face the street should provide space for plants.
2.2.9
COLOR
SCHEME: It is strongly recommended that properties observe the tradition
of white walls (all vertical surfaces should be painted white) and red tile
roofs (all roof tiles, except azulejos on cupulas, should be terra cotta and
all painted roof surfaces should be white or terra cotta). Color schemes that clearly clash with this
are unacceptable.
2.2.10 PLACEMENT OR
INSTALLATION OF WATER TANKS, TV DISHES,
AIR CONDITIONING UNITS, ETC. should be in the most unobtrusive
location as possible.
2.2.11
REQUIRED
DOCUMENTATION FOR CONSTRUCTION APPROVAL:
The owner needs to provide the CCHA
Board with full documentation of any proposed construction project (house
“repairs” not involving any change
in construction do not require approval from the Board). All documentation should be signed by
relevant authorized professionals. NOTE that early and full completion of all
the data asked for in the “Application For Approval Of Proposed Construction Or
Remodel” form is the best way to accelerate the approval of a proposed
construction. This documentation
includes, but may not be limited to the following:
2.2.11.1
6 (six) detailed copies of the proposed
architectural plans.
2.2.11.2 Architect or
builder’s detailed calculations which correspond with those set
out in the CCHA “Application
For Approval Of Proposed Construction Or
Remodel” form.
2.2.11.3An engineer’s study confirming structural safety may
also be required.
2.2.12 FEES DUE TO CCHA RELATING TO CONSTRUCTION IN THE COLONIA. In order to alleviate the cost of road and street maintenance
and cleaning, CCHA applies the following fees.
These fees are to be paid prior to CCHA approval of proposed project:
2.2.12.1Annual dues covering the past three years, plus any other outstanding fees due to the CCHA.
2.2.12.2Road Damage
repair fee of $100
2.2.12.3Construction fee of
$3.00
2.3
CONSTRUCTION
DEBRIS: If there is an unavoidable need to temporarily use the
street while construction is in progress, it is necessary to obtain the
agreement of the Departmento de Obras Públicas and the CCHA Board. Debris
should be kept as contained as possible. Constant clean-up and removal of
unwanted materials is required. All possible steps to avoid molesting the
owners of adjacent properties are expected.
2.4
PORTABLE
TOILETS for workers during construction
are ESSENTIAL for obvious hygiene and health reasons. Larger temporary structures are also
permitted during construction work. These should be provided with running
water, chemically treated sewage closets and maintained in good hygienic
condition. They should be removed as soon as construction is complete or when
there is a prolonged delay in completing the construction.
2.5
HOURS OF
CONSTRUCTION: Construction of any type is only
permitted between the hours of
2.6
PROPERTY
MAINTENANCE: CCHA requires residents to cooperate in maintaining the
good appearance of the Colonia. For that reason:
2.6.1 Regular sweeping of the street in front of
each property.
2.6.2 No dumping of
refuse, garden waste or building materials on the streets or vacant areas.
2.6.3
All sidewalks,
channels, vacant lots and public spaces should be respected. No materials should be placed on them at any
time.
2.7
Because of the nature of the terrain in the
Colonia and in order to preserve the unique character of
Conchas Chinas, the board may make other specific recommendations to the owner.
Provided
by: BOARD OF OF DIRECTORS OF THE CONCHAS CHINAS
RESIDENTS’ ASSOCIATION
ASOCIACION DE COLONOS DE CONCHAS CHINAS
Paseo de la Madre Perla 125,
Puerta Vallarta, Jal. 48399 (Mexico)
Arq. Jose Alfonso Banos,Consultant
Tel: 224-1079 o 044 322
135 0169
SOLICITUD DE
APROBACION DE CONSTRUCCION O REMODELACIÓN
Propietario o representante legal
de la construcción:
NOMBRE______________________________LOTE/SECCION________________________
TELEFONO__________________________EMAIL__________________________________
TIPO DE CONSTRUCCION: Casa Nueva Ampliación___Remodelación___Reparación____
REQUISITOS PARA SU SOLICITUD:
_______6
copias de planos arquitectónicos. Cuando se ha confirmado que sus planos están
en conformidad a los reglamentos de construcción del ACCC (Asociación de
Colonos de Conchas Chinas) todas las copias recibirán un sello de aprobación.
Una copia será firmado como recibido por Usted y archivado en las oficinas del
ACCC. Planos estructurales no son aprobados por la ACCC, sino el Departamento
de Planeación.
PLANOS DEBEN DE INDICAR LO SIGUENTE (espacios en blanco para uso de oficina)
______ M2 de
lote, 600m2 mínimo (ver Reglamentos de Construcción de ACCC). Adjuntar copia
certificáda del escritura como
prueba de las medidas del lote.
______ M2 de área construida
habitable.
______ M2 de área habitable a
construir.
______ Coeficiente total del área
habitable (existente + propuesta) respecto al total de la superficie
del lote (CUS) max.. 0.8
______ Coeficiente del área
construida respecto al la superficie del lote (COS) max.. 0.4
______ Altura de construcción, 8.0
metros máximo (ver Reglamentos de Construcción de ACCC)
______ Servidumbre del
terreno (ver Reglamentos de Construcción de ACCC). Frente_________
Atrás________Lado A___________Lado
B___________.
______ Requisitos de estacionamiento
(ver Reglamentos de Construcción de CCHA).
Que color de fachada piensa usar.
Lo siguiente será calculado por ACCC y pagado antes de aprobación de sus
planos (a menos que
Ud. puede comprobar pago anterior):
___________________Cuota anual al
ACCC de los últimos tres años.
___________________Cuota
construcción (ver reglamento de construcción de ACCC)
___________________Cuota
mantenimiento de calles (ver Reglamentos de Construcción ACCC)
___________________ Total
Solicitud aceptada
por______________________________Fecha__________________________
Pago recibido
por__________________________________Fecha__________________________
Planos aprobados
por_______________________________Fecha__________________________
Una ves que sus planos han recibido el sello de aprobación de ACCC, debe
presentar sus planos ante el Departamento de Planeación para su aprobación con
el fin de obtener su licencia de construcción. Planeación no permite la
construcción o remodelación sin su permiso. Tampoco revisaran sus planos sin la
aprobación de ACCC.
FORMA DE
SOLICITUD DE CONSTRUCCION: REVISADO DEL 2006
ASOCIACION
DE COLONOS DE LAS CONCHAS CHINAS A.C.
REGLAMENTOS
DE CONSTRUCCION (REVISADO 21 AGOSTO 2003)
1 DEFINICIONES
1.1 COLONIA: El fraccionamiento delineado como Conchas Chinas por las autoridades de la
Ciudad. Es una zona residencial (H1-U) de
baja densidad.
1.2 ASOCIACION
DE COLONOS: La Asociación de Colonos de Las Conchas Chinas
A.C. es una asociación civil legalmente constituida, con relaciones oficiales
con las autoridades del Ayuntamiento en la cual se ratifica un convenio al
inicio de cada administración municipal.
1.3 MESA
DIRECTIVA Y DIRECTORES: La Mesa Directiva está integrada por un
Presidente, Vice-Presidente, Secretario, Tesorero y Vocales. La Mesa Directiva es elegida por una asamblea
general cada tres años. La Mesa Directiva
nombra Directores para encabezar actividades tales como la cobranza de Cuotas y
para mantenimiento, etc. a su discreción.
1.4 PROPIETARIO: El
propietario o fideicomisario de cualquier propiedad quien posée una escritura
dentro del fraccionamiento de Conchas Chinas.
2 GENERALIDADES
2.1 Los dueños de una propiedad adentro de
Conchas Chinas con deseos de construir, remodelar o ampliar una construcción
existente requieren (de acuerdo al Convenio con el H. Ayuntamiento) entregar
primero una propuesta de construcción a
la Mesa Directiva de ACCC. La Mesa
Directiva revisara cada propuesta para asegurar que cumple con los requisitos
de los Reglamentos de Construcción establecidos por el estado de Jalisco y/o la
ciudad de Puerto Vallarta. Una vez que
los planos reciben el sello de aprobación de ACCC, el dueño está listo para
solicitar los permisos de construcción apropiados del H. Ayuntamiento. Es de señalar que el H. Ayuntamiento no
aceptará ninguna propuesta que no ha sido aprobada antes por la ACCC.
2.2 CUALQUIER
PROPUESTA DE CONSTRUCCION SOMETIDA A LA MESA DIRECTIVA DE LA ACCC DEBE
PRESENTAR LO SIGUENTE:
2.2.1 TAMAÑO
DEL LOTE: Dueños deben respetar los tamaños de lotes
originales de Conchas Chinas de acuerdo al mapa de Catastro de Puerto Vallarta. El código estatal requiere un mínimo de 600
m2 en el fraccionamiento de Conchas Chinas con excepción de los aprobados por
el Fideicomiso menores a los 600 m2 requeridos.
No se permite construir en una subdivisión de lotes a menos que cada
porción de lote respecte los 600 m2 como mínimo. También, después de una subdivisión, cada
construcción o porción del lote subdivido debe conformar con el mínimo de
densidad.
2.2.2 SERVIDUMBRE
MINIMO / LOTES: Frente 3.0 metros (desde lindero); Atráa 2.0 metros; Laterales 1.25 metros. Estacionamiento, albercas y/o patios pueden
sobrepasar los linderos de servidumbre, pero para la construcción de vivienda
no está permitido.
2.2.3 ALTURA
de la construcción no
debe exceder los 8.0 metros, medido desde el punto mas alto del lote original
hasta el punto mas alto de la construcción terminada.
2.2.4 DENSIDAD
de cualquier construcción no debe exceder los siguientes reglamentos
estipulados en el código estatal para zonas residenciales (H1-U) de densidad
baja:
2.2.4.1 C.U.S. Coeficiente total del área habitable (existente + propuesta) respecto al
total de la área de superficie total del lote es 0.8.
2.2.4.2 C.O.S. Coeficiente del área construida respecto a
la superficie del lote (COS) máximo 0.4.
2.2.5 ESTACIONAMIENTO: Una construcción unifamiliar requiere un mínimo de dos cajones de
estacionamiento dentro de la propiedad.
Un condominio requiere un lugar por departamento.
2.2.6 AGUA,
DRENAJE Y ELECTRICIDAD: El porpietario o su representativo (arquitecto
o constructor) deben obtener el visto bueno de Seapal y la Comisión Federal de
Electricidad, para ver si su propuesta es factible en cuanto a agua, drenaje y
electricidad. Si el proyecto afecta el
flujo de agua de un arroyo o canal existente, un permiso especial de la
Comisión Nacional del Agua será requerido.
Como mínimo, el reporte de un ingeniero es necesario.
2.2.6.1 El uso de fosas sépticas no está permitido ya que la colonia de Conchas
Chinas está conectada a el drenaje de la ciudad.
2.2.7 ARBOLES: Por lo menos un árbol (diámetro de tronco de 10 cms) por 200 m2 del lote,
debe ser plantado o preservado. Si la
propuesta de construcción obliga la destrucción de árboles, el propietario debe
pedir permiso del Departamento de Ecología Municipal. Igual requiere permiso cualquier cambio
topográfico que puede afectar un árbol vivo en la propiedad. La ACCC requiere evidencia que el
Departamento de Ecología ha aprobado su porpuesta y bajo cuales términos. Este procedimiento también vale en el caso de
“la limpieza del terreno” o trabajos hechos para la preparación del
inicio del proyecto. Nota: palmeras y árboles de turismo son especies
protegidos.
2.2.8 PLANTAR
arbustos o plantas entre
los muros, banquetas y canales de las propiedades es un requisito. En el caso de plantas trepadoras, pueden ser
plantadas adentro de la propiedad para colgar en el muro exterior. Toda pared (incluyendo muros de contención)
que dan a la calle deben tener espacio para plantas.
2.2.9 ESQUEMA
DE COLOR: Está recomendado que las propiedades respeten la
tradición de pintar sus muros exteriores blancos (toda superficie vertical debe
ser pintada blanca) y techos de teja roja (todos los techos de teja, excepto
los azulejos sobre las cúpulas, deben de ser de terra cotta y todas las
superficies de techos pintados deben de ser blancas o color terra cotta). Esquemas de color que contrasten con este
estilo no son aceptables.
2.2.10 INSTALACION
O POSICIONES DE TANQUES DE AGUA, TV SATELITES, UNIDADES DE AIRE CONDICIONADO,
ETC. deben de ponerse en
un lugar discreto.
2.2.11 DOCUMENTACION
REQUERIDA PARA APROBACION DE CONSTRUCCION:
El propietario
debe entregar a la Mesa Directiva de la ACCC la documentación completa para
cualquier propuesta de un proyecto de construcción (“reparaciones no
estructurales” no requieren permiso de la Mesa Directiva). Toda documentación debe ser firmada por un
Perito autorizado. NOTA: Datos completos y entregadas tiempo en la
“Solicitud de Aprobación de Construcción o Remodelación” es la
mejor manera de acelerar la aprobación de construcción. Esta documentación incluye pero no se limita
a lo siguiente:
2.2.11.1 Seis
(6) copias detalladas de los planos arquitectónicos.
2.2.11.2 Cálculos
detallados del arquitecto
o constructor que corresponden con las normas de la “Solicitud de
Aprobación de Construcción o Remodelación” de la ACCC.
2.2.11.3 Estudio
de un ingeniero confirmando
seguridad estructural puede ser requerido.
2.2.12 CUOTA
REQUERIDA POR ACCC POR CONSTRUCCION EN LA COLONIA. Para poder cubrir los costos de limpieza y mantenimiento de calles, la ACCC
aplica las siguientes cuotas. Estas
cuotas serán pagadas a la ACCC antes de la propuesta del proyecto:
2.2.12.1 Cuota
anual cubriendo los
últimos tres años, más otras cuotas, si existen, debidas a la ACCC.
2.2.12.2 Cuota
de Reparación de Calles de
$100 U.S. (cien dólares o equivalente en pesos mexicanos) por unidad
residencial en el caso de la remodelación de una construcción existente o $300
U.S. (trescientos dólares o equivalente en pesos mexicanos) por unidad
residencial en el caso de una construcción nueva.
2.2.12.3 Cuota
de Construcción de $3.00
U.S. por m2 (o el equivalente en pesos mexicanos) en el caso de una
remodelación de una construcción existente o $4.00 U.S. por m2 (o el equivalente
en pesos mexicanos) en el caso de una construcción nueva.
2.3 ESCOMBROS
DE CONSTRUCCION: En caso inevitable y temporal de usar la
calle durante el porceso de la obra, es necessario obtener un permiso del
Departamento de Obras Publicas y de la Mesa Directiva de la ACCC. Los escombros deben de permanecer lo mas
ordenado posible. Una limpieza constante
y movimiento de escombros es requerida.
Se sugiere tomar toda las medidas posibles para evitar molestias a los
vecinos.
2.4 SANITARIOS
PORTATILES para
trabajadores durante la obra son ESENCIALES por obvias razones de higiene y
salud. Las estructuras también están
permitidas durante el proceso de la construcción. Estas deberán estar equipadas con agua
corriente, químicos para tratar los sanitarios y deberán de mantenerlas con una
buena condición higiénica. Estas
estructuras deberán ser removidas al final de la obra o cuando haya un retraso
prolongado para finalizar la construcción.
2.5 HORARIO
DE CONSTRUCCION: Cualquier construcción está solamente
permitida entre las 8:00 a.m. y 7:00 p.m. de lunes a sábado.
2.6 MANTENIMIENTO
DE LA PROPIEDAD: ACCC invita a los residentes a cooperar con la buena imagen de la
coloia. Por tal razón:
2.6.1 Se
debe barrer regularmente
el frente de cada propiedad.
2.6.2 No
deposite basura, desechos
de jardín o materiales de construcción en las calles o en los lotes baldíos.
2.6.3 Todas
las banquetas, canales, lotes baldíos y espacios públicos deben ser
respetados. Ningún material debe ser
depositado en ellos por ningún motivo.
2.7 Debido a las características de los
terrenos de la colonia y en orden de preservar el carácter único de Conchas
Chinas, la Mesa Directiva puede hacer recomendaciones específicas a cada dueño.
Hecho
por: LA MESA DIRECTIVA DE LA ASOCIACION DE COLONOS DE LAS CONCHAS CHINAS
.
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